東京で持ち家と賃貸どっちが得?生涯コストを比較シミュレーション

結論からいえば、「どちらが得か」は住む年数と物件条件でほぼ決まります。同水準の住まいなら、長く住むほど持ち家が有利になりやすく、住み替えの可能性が高いほど賃貸の柔軟さが効いてきます。東京は物件価格と家賃の両方が高いため、全国平均の議論をそのまま当てはめると判断を誤りがちです。

持ち家の生涯コストの内訳

持ち家のコストは物件価格だけではありません。たとえば7,000万円のマンションを頭金700万円・金利1.5%・35年ローンで買う場合、支払総額の目安は次のとおりです。

項目	50年間の目安
ローン返済総額(利息込み)	約8,100万円
管理費・修繕積立金・固定資産税	約3,000万円
頭金・購入時諸費用	約1,100万円
合計	約1億2,200万円

一方で、完済後の住居費は月数万円まで下がり、売却すれば資産として回収できる可能性が残ります。

賃貸の生涯コストの内訳

同水準の部屋を月20万円で借り続けると、家賃だけで年240万円。更新料(2年ごとに1か月分が一般的)を含めると、50年間の総額は約1億2,500万円が目安です。老後も家賃が下がらない点、高齢期の住み替えで選択肢が狭まりやすい点は、賃貸派が事前に織り込んでおきたいリスクです。

総額より「資産が残るか」と「柔軟性」で考える

総額はこのように意外と拮抗します。差がつくのはむしろ次の2点です。

• 持ち家: 完済後は住居費が激減し、資産(住宅)が手元に残る。ただし転勤・離婚・収入減への対応力は下がる
• 賃貸: 収入や家族構成の変化に合わせて住居費を調整できる。その代わり、家賃を払い続ける前提で老後資金を多めに準備する必要がある

あなたの場合はどうか、数字で確かめる

世帯年収・頭金・希望エリアによって損益分岐は大きく動きます。一般論で決めるのではなく、ご自身の数字で資産推移を確認してみてください。当サイトの持ち家vs賃貸シミュレーターなら、購入と賃貸それぞれの金融資産の推移を100歳まで比較できます。